購入時の税金関係

■住宅ローン減税

住宅ローン残高の１％を１０年間所得税額から控除する従来の「住宅ローン減税」の適用期限が、１年間延長されました。これにより、償還期間１０年以上の住宅ローンを借りて住宅の新築、取得、リフォームを行い、平成１６年末までに入居する方も、昨年と同様の減税を受けることができます。また、平成１７年以降に住宅の取得等をし、入居する方についても、住宅ローン減税の適用を受けることができますが、控除の対象となる住宅ローン金額及び控除率については、中堅層に見合ったローン水準をカバーする制度へ重点化する観点から、下表のとおりとなります。

「平成17年から平成20年までの住宅ローン減税制度」 入居年 イメージ 控除対象限度額 控除率 控除期間 最大控除額 平成17年 4,000万円 1％ 1～8年目 10年 360万円 0.5％ 9・10年目 平成18年 3,000万円 1％ 1～7年目 10年 255万円 0.5％ 8～10年目 平成19年 2,500万円 1％ 1～6年目 10年 200万円 0.5％ 7～10年目 平成20年 2,000万円 1％ 1～6年目 10年 160万円 0.5％ 7～10年目

ローン減税が受けられる条件 ● 返済期間が10年以上の住宅ローンで年末の残債があること。 ● 住宅を取得または増改築した日から6ヵ月以内に住み、その年の12月31日まで居住していること。 ● 控除を受ける年分の合計所得が3,000万円（給与収入で約3,336.8万円）以内であること。

ローン減税が受けられる住宅の条件 ● 住宅の床面積が50m<sup>2</sup>以上。 ● 住宅の1／2以上を居住用にしている。（居住用部分だけが控除の対象）   また、上記の要件に加え、それぞれの場合に応じ、以下の要件を満たす必要があります。   【中古住宅を取得する場合】 ● 中古住宅の築後経過年数が、木造等の場合は20年以内、マンションなどの耐火建築物の場合は25年以内であること。   【増改築等のリフォームをする場合】 ● 次の工事に該当することについて、確認済証、検査済証又は建築士の証明書により証明がされること。 • 増築、改築、大規模の修繕又は模様替 • マンションの専有部分の床、壁等の過半について行う修繕又は模様替 • 居室、調理室等の床又は壁の全部について行う修繕又は模様替 • 耐震改修工事 ● 工事費用が100万円を超えること。 ● 店舗等併用住宅の場合は、居住用部分に係る工事費用が全体の1/2以上であること。

ローン減税の注意点 ● 住宅とともに取得した土地も控除対象になりますが、土地取得後2年以内に住宅を新築し、6ヵ月以内に入居しなければなりません。なお、建築条件付宅地分譲（3ヵ月以内に請負契約を締結すること）についても同様です。また、建売住宅、マンション、中古住宅などは、問題ありません。 ● 入居日は次のように決められています。 イ）住民票を移転する場合は住民票を移転した日。 ロ）住民票を移転しない場合は建物を新築（登記）した日。 ● その人の年間に支払っている所得税額を超えて控除はされません。

確定申告が必要です ● ローン減税を受けるためには、確定申告が必要です（ただし、サラリーマンの場合、2年目からは年末調整）。確定申告書の「住宅借入金（取得）等特別控除」欄に必要事項を記入し、一定の書類を添付して申告します。

母または祖父母から住宅購入資金を援助してもらう場合に、一定額までは贈与税が非課税になる特例が2つあります。一つは550万円まで非課税の「住宅取得資金贈与の特例」、もう一つは3,500万円まで課税されない「相続時精算課税制度による特例」です。平成17年12月31日までの適用期間中の贈与であれば、いずれかの特例を選ぶことができます

■住宅取得資金贈与の特例

父母または祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税については、年間110万円の基礎控除額の5年分が前倒しで受けられます。　つまり、550万円まで無税になりますが、その後4年間は、基礎控除額以下の贈与を受けても税金が課されます。この特例は、平成17年12月31日をもって廃止となる予定です。550万円以上の贈与を受けたいという人は、それでも1,500万円までは、五分五乗方式という計算式で贈与税も安くなってます。

「住宅取得資金贈与の特例」を選択した場合の贈与税 贈与を受けた額 特例を受けない場合の贈与税 住宅取得資金の贈与税 ３００万円 １９万円 ０円 ５５０万円 ６７万円 ０円 ６００万円 ８２万円 ５万円 ７００万円 １１２万円 １５万円 ８００万円 １５１万円 ２５万円 ９００万円 １９１万円 ３５万円 １,０００万円 ２３１万円 ４５万円 １,２００万円 ３２０万円 ６５万円 １,５００万円 ４７０万円 ９５万円 １,８００万円 ６２０万円 １５８万円 ２,０００万円 ７２０万円 ２２７万円

適用が受けられる条件 ● その年分の所得税合計所得金額が1,200万円以下であること。(合計所得金額は、サラリーマンであれば、給与所得控除後の金額で、給与の収入金額にすれば1,442万円程度となります。) ● 以前にこの特例を受けた事が無いこと。 ● 住宅取得資金等を贈与により取得した日前5年以内に、その者または配偶者の所有する家屋に居住した事が無いこと。 ● 住宅取得資金等を贈与により取得した日前5年以内に、居住していたその者または配偶者の所有する家屋及びその敷地を、その贈与を受けた年の翌年12月31日までに譲渡（家屋の立替えを行う場合のその家屋の滅失を含む）していること。

適用が受けられる住宅の条件 ● 住宅の床面積が50m<sup>2</sup>以上。 ● 住宅取得資金の贈与を受けた年の翌年3月31日までに、新築しまたは取得し、その者の居住の用に供している住宅用の家屋。 なお、新築工事が完成していない場合でも建造物とし認められる時以後の状態にあり、その完成後遅滞なくその者の居住の用に供する事が確実であると見込まれる住宅用の家屋も対象となります。   また、上記の要件に加え、それぞれの場合に応じ、以下の要件を満たす必要があります。   【中古住宅を取得する場合】 ● 中古住宅の築後経過年数が、木造等の場合は20年以内、マンションなどの耐火建築物の場合は25年以内であること。   【増改築等のリフォームをする場合】 ● 次の工事に該当することについて、確認済証、検査済証又は建築士の証明書により証明がされること。 • 増築、改築、大規模の修繕又は模様替 • マンションの専有部分の床、壁等の過半について行う修繕又は模様替 • 居室、調理室等の床又は壁の全部について行う修繕又は模様替 • 耐震改修工事 ● 工事費用が100万円を超えること。 ● 店舗等併用住宅の場合は、居住用部分に係る工事費用が全体の1/2以上であること。

贈与をする人の条件 ● 贈与を受ける人の父母、祖父母のいずれかであること。夫婦の場合、それぞれが自分の父母、祖父母から贈与を受けることもできる。夫婦で最大1,100万円まで無税になります。

■相続時精算課税制度

相続時精算課税制度は、相続税が将来かからないと見込まれる親子間の贈与にもメリットがある制度です。従来の制度の下では、基礎控除や小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例などの適用により相続税が課されないケースであっても、生前贈与で資産を移転すると贈与税負担が生じていました。相続時精算課税制度の下では、非課税枠2，500万円以内の生前贈与については贈与時、相続時を通じて税額ゼロとなります（贈与税の負担をゼロとするためには、贈与税の申告が必要です。）。
また、非課税枠2,500万円を超える生前贈与では、超過額に対し20パーセントの一定税率で贈与税がかかりますが、相続時には申告をすることにより、先に納付した贈与税額が全額還付されます。
さらに、住宅取得資金の贈与を受ける場合は、親の年齢制限がなくなり、贈与税の非課税枠が3,500万円にアップする特例も利用できます。子供の年収が1,442万円を超えているなど「住宅取得資金贈与の特例」が利用できなくても、相続時精算課税制度の特例が使える場合があります。

「相続時精算課税制度」を選択した場合の贈与税 贈与を受けた額 特例を受けない場合の贈与税 住宅取得資金の贈与税 ２，５００万円 ０円 ０円 ３，０００万円 １００万円 ０円 ３，５００万円 ２００万円 ０円 ４，０００万円 ３００万円 １００万円 ５，０００万円 ５００万円 ３００万円 ６，０００万円 ７００万円 ５００万円 ７，０００万円 ９００万円 ７００万円

適用が受けられる条件 ● 贈与をする人の20歳以上の子である推定相続人であること。 ● 2003年1月1日から2005年12月31日までの間の自宅用の家屋の取得または、一定の増改築のための資金の贈与であること

適用が受けられる住宅の条件 ● 住宅の床面積が50m<sup>2</sup>以上。   【中古住宅を取得する場合】 ● 中古住宅の築後経過年数が、木造等の場合は20年以内、マンションなどの耐火建築物の場合は25年以内であること。   【増改築等のリフォームをする場合】 ● 次の工事に該当することについて、確認済証、検査済証又は建築士の証明書により証明がされること。 • 増築、改築、大規模の修繕又は模様替 • マンションの専有部分の床、壁等の過半について行う修繕又は模様替 • 居室、調理室等の床又は壁の全部について行う修繕又は模様替 • 耐震改修工事 ● 工事費用が100万円を超えること。 ● 店舗等併用住宅の場合は、居住用部分に係る工事費用が全体の1/2以上であること。

贈与をする人の条件 ● 65歳未満の親からの贈与についても適用されます。